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Immobilienboom: Drei Risiken, mit denen Investoren rechnen müssen

Geschrieben von Redaktion OBW auf 22. August 2018
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Seit 2010 erreichen die Mietpreise in deutschen Großstädten Jahr für Jahr neue Spitzen. Längst wird schon über das Entstehen einer neuen Immobilienblase spekuliert. Eine neue Studie des Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW) belegt nun: Das Risiko dafür ist immer noch gering. Demnach ist weder ein Überschuss von Bauvorhaben noch von Hypothekendarlehen zu befürchten. Dennoch bestehen einige Risiken, die besonders auf regionaler Ebene auftreten. Für Investoren gilt daher: Wer sich über die lokalen Besonderheiten informiert, steht am Ende auf der sicheren Seite.

Die Krisen in den spanischen, englischen und irischen Immobilienmärkten sind nicht spurlos an Deutschland vorbeigegangen, sondern ganz im Gegenteil: Sie haben die Beobachter des Immobilienmarktes aufmerksamer gemacht, gewisse Parameter im Auge zu behalten, damit es hierzulande nicht zu einer Blasenbildung kommt. Und tatsächlich: Die Situation auf dem deutschen Wohnimmobilienmarkt ist eine Andere. Die aktuellste Studie des IW zum Thema attestiert weder übertrieben viele Bauvorhaben noch einen Überschuss an Hypotheken-Darlehen. Wie die Studie weiter zeigt, ist der Markt in Deutschland im allgemeinen gesund und es gibt keine Anzeichen für eine Überhitzung.

Doch damit ist das Thema Blase noch lange nicht erledigt: Bestimmte Teile der Wohnimmobilienmärkte sollten weiter mit Vorsicht beobachtet werden. So zeigen die Märkte in ländlichen Gebieten deutliche Anzeichen einer sogenannten „Überkonstruktion”, also Hinweise darauf, dass das Angebot an Einfamilienhäusern die Nachfrage bei Weitem übersteigt. Das gilt auch für den Markt von Mikrowohnungen, der derzeit bei ausländischen Investoren besonders beliebt ist. Außerdem erkennt der IW eine signifikante Tendenz von Übervertrauen in die Entwicklung der Mietzinserhöhung – und dies besonders in Großstädten wie München, Berlin oder Hamburg.

Landleben = Stadtleben?

In ländlichen Gebieten entstehen vor allem Einfamilienhäuser – in vielen Regionen jedoch zu viele. „Die meisten ländlichen Gebiete sind überversorgt, die Haus- und Grundstückspreise werden hier perspektivisch wieder fallen”, sagt IW-Wissenschaftler Michael Voigtländer. Lediglich in Gemeinden, die unmittelbar an Großstädte grenzen, ist noch Bedarf für Einfamilienhäuser zu erkennen, zeigt die IW-Studie.

Wie es dazu kommt? Deutschland besitzt eine große Anzahl von wirtschaftlich ansprechenden Städten. So wachsen mittelgroße Städte wie Leipzig, Dresden, Regensburg, Karlsruhe oder Münster seit Jahren und haben eine deutliche Preiserhöhung im letzten Jahrzehnt erlebt. Das hat auch zur Folge, dass Investoren stärker den Stadtrand erwägen, da viele Menschen infolge von Wohnungsengpässen in der Stadt nach „draußen” ziehen.

Die Karte zeigt deutlich, dass auch in oberbayerischen Landkreisen eine Asymmetrie von Angebot und Nachfrage vorherrscht. In den dunklen markierten Flächen spricht die IW-Studie gar von einem „Überangebot”. Quelle: Institut der deutschen Wirtschaft Köln (IW)

 

Allerdings ist dieser Markt in Deutschland sehr heterogen und nicht alle Gemeinden wachsen. Im Gegenteil: Schrumpfende Gemeinden sind nach wie vor ein virales Thema. Selbst da die Bevölkerung in Deutschland wächst, bewegen sich die Menschen schrittweise in wirtschaftlich, lebenswichtige Städte und ihre Außenbezirke. Infolgedessen gibt es eine Reihe von Landkreisen in Deutschland mit einem Überangebot von Immobilien – Ein Blick auf die entsprechende Karte (siehe oben) der IW-Studie zeigt, dass dies auch für den ein oder anderen oberbayerischen Landkreis gilt.

Mikroapartments für das große Geld?

In den großen Städten fehlen dagegen oft Wohnungen, es mangelt an Bauplätzen. Investoren setzen daher vor allem auf Mikroapartements, oft in der gehobenen Preisklasse. Doch davon werden in einigen Großstädten inzwischen zu viele gebaut. In Frankfurt wird das zum Problem, hier entstehen fast eineinhalb Mal so viele Mikroapartements wie benötigt, während in Düsseldorf gerade einmal zehn Prozent des Bedarfs gedeckt werden, so die IW-Studie. Eigentlich sollen vor allem Studenten in diese Wohnungen ziehen. Doch die Mieten sind häufig zu hoch für junge Menschen, die sich mit Studentenjobs oder dem Geld der Eltern finanzieren. Eine zweite Entwicklung wird die Situation noch verschärfen, warnt Voigtländer: „In den kommenden Jahren wird die Zahl der Studenten wieder sinken. Was dann mit den Wohnungen passieren soll, ist fraglich.“ Diese Zahl der Altersklasse zwischen 18-25 liegt derzeit bei 6,3 Millionen, aber im Jahr 2025 werden es nur 5,8 Millionen sein.

Übervertrauen in steigende Preise

Sowohl auf dem Land als auch in Metropolen könnte es also zu Marktkorrekturen kommen. In den Großstädten sorgt zudem die Mietpreisbremse weiter für Unsicherheit bei Investoren. „Sie funktioniert zwar nachweislich nicht, dennoch wollen fast alle Parteien an ihr festhalten“, sagt Voigtländer. Nach der Bundestagswahl könnte sie sogar noch verschärft werden. Dann müssten Kalkulationen, die auf weiter steigenden Mieten beruhen, verworfen werden, was die Preise drücken würde.

 

Die mittleren Preise (Stand: 2015) für Ein- und Zweifamilienhäuser decken sich mit dem Befund der IW-Studie: Selbst benachbarte Landkreise können starken Preisschwankungen unterliegen. Quelle: Marktspiegel für Bayern der Sparkassen-Immo.

 

Und tatsächlich: Mit Ausnahme der FDP wollen alle Parteien an der Mietpreisbremse festhalten und in einem Punkt herrscht Einigkeit: Die Regelung muss strenger werden. Vermieter sollen in Zukunft den Mietern Zugang zum vorherigen Mietvertrag gestatten müssen. So kann es schwieriger werden, die Miete in der Zukunft zu erhöhen – bzw. überhaupt die Mietpreisbremse in einem Ausmaß zu umgehen, wie es bislang der Fall war.

Ein gesetzlicher Ausbau der Mietpreisbremse, würde Anleger jedenfalls mit einer gewissen Unsicherheit konfrontieren. Außerdem kennt der deutsche Wohnungsmarkt noch andere Hürden, die für Investoren abschreckend sein können. Immer mehr Städte führen sogenannte Milieuschutzsatzungen ein, also strenge Verkaufsregeln, die eine Gentrifizierung möglichst zu verhindern suchen. Darüber hinaus gestatten die Regeln einer sogenannten Gemeinschaftsbewahrung keine umfangreichen Renovierungen, die ja gerne als Mittel zur Erhöhung der Mietkosten genutzt werden. Je nach städtischem Reglement besteht also die Gefahr, dass die Mietpreise in einigen größeren Städten keineswegs so weiter wachsen, wie bislang gedacht. Wer also nach Investitionsmöglichkeiten auf dem deutschen Wohnungsmarkt sucht, sollte a) genau hinsehen und b) die hier vorgestellten Tendenzen und Entwicklungen der letzten Jahre in seine Kalkulation einbeziehen. Unterm Strich gilt: Selbst benachbarte Regionen und Landkreise können signifikante Unterschiede aufweisen.

 

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