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Zur Mietpreisbremse, die keine ist: Was Mieter trotzdem wissen müssen

Geschrieben von Redaktion OBW auf 15. September 2018
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Neueste Zahlen offenbaren, dass die Mietpreisbremse besonders in Großstädten wie München, Hamburg und Berlin, aber auch in anderen begehrten Wohngebieten nicht greift. Ein Grund von vielen: Vermieter müssen keine Sanktionen fürchten, wenn sie die Grenze ignorieren – trotz aller Versprechen der Bundesregierung. Wir zeigen, warum die Mieten weiter in den Himmel wachsen und was Mieter dennoch dagegen tun können.

Die Mietpreisbremse ist seit 2015 nach und nach in bundesweit 313 Gemeinden eingeführt worden. In diesen Gemeinden und Städten gilt der Wohnungsmarkt als besonders angespannt. Deshalb darf dort die Miete für eine Wohnung nur noch auf einen Betrag angehoben werden, der höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt. Die Höhe dieser Vergleichsmiete kann man dem Mietspiegel entnehmen – vorausgesetzt, es gibt einen.

Mit dem Gesetz wollte die große Koalition dafür sorgen, dass „Wohnraum insbesondere in Städten mit angespannten Wohnungsmärkten bezahlbar bleibt” – und ist grandios gescheitert.

Dies obwohl Bundesjustizminister Heiko Maas von der SPD das Gesetz noch als „Meilenstein” feierte. Dem Deutschen Mieterbund zufolge haben Mieter in Deutschland von dem neuen Gesetz kaum profitiert. Die Bilanz der Bundesregierung dieser Legislaturperiode fällt „ziemlich mau aus”, so Mieterbund-Präsident Franz-Georg Rips: „Es werden deutlich zu wenige Wohnungen gebaut, die Zahl der Sozialwohnungen sinkt und die Mietpreisbremse wirkt kaum.”

Kein wohlwollendes Urteil über die Arbeit der Bundesregierung der letzten vier Jahre. Zu alledem würden die Mieten – laut Rips – auch noch ungebremst weiter steigen.

Steigende Preise

Daten des Forschungsunternehmens empirica untermauern die Aussagen des Mieterbund-Präsidenten. Demnach merke man den Preisen nicht an, dass die Mietpreisbremse in bundesweit 313 Gemeinden gilt. Gerade in Großstädten könnten sich viele Menschen nur schwerlich einen Umzug leisten. Seit 2013 stiegen die Kaltmieten in Berlin im Schnitt um 21 Prozent, in München um 17 Prozent und in Stuttgart um mehr als 15 Prozent.

Auch kleinere Städte blieben von diesem Trend nicht verschont: Im bayerischen Eichstätt stiegen die mittleren Mieten sogar um 29 Prozent, in Lörrach um 27 Prozent und in Würzburg um 21 Prozent. Doch warum steigen die Preise so eklatant, wenn das neue Gesetz genau das verhindern sollte?

Was Mieter beachten und über Vermieter wissen müssen

Im Grunde liegt es an beiden Parteien: den Vermietern und den Mietern. Viele Mieter wissen selbst 2 Jahre nach der Verabschiedung des Gesetzes zu wenig über ihre neuen Rechte. Einer Umfrage der ZEIT zufolge wissen 44 Prozent der Teilnehmer nicht einmal, ob die Mietpreisbremse an ihrem Wohnort überhaupt gilt. Eine Information, die im Grunde leicht abrufbar ist – zum Beispiel auf dieser Website des Bundesamts für Bauwesen und Raumordnung.

Erschwerend hinzu kommt: Viele jener Mieter, die sich überhaupt informieren, legen das Gesetz falsch aus. Es gilt nämlich sowohl vor als auch nach dem Einzug, also nach der Unterzeichnung des Mietvertrages. Soll heißen: Auch nach dem Umzug in das neue Zuhause kann die Höhe der Miete angefochten werden – insofern die entsprechende Bezugsgröße gesetzeswidrig (über 10%) überschritten wurde.

Anders als viele Mieter wissen die meisten Vermieter sehr wohl um ihre Rechte und Pflichten. „Die sind bestens informiert”, sagte ein Hamburger Anwalt gegenüber der ZEIT, der lieber anonym bleiben möchte. „Die Vermieter hatten zunächst höllische Angst vor der Mietpreisbremse. Die dachten, dass sie nicht mehr genug Miete erzielen könnten, um ihre Kosten zu decken.”

Ein mögliche Erklärung, warum immer mehr Mieter in die Trickkiste greifen. Ein gern genutzter Kniff, um die Mietpreisbremse zu umgehen: Die Wohnung möbliert zu vermieten. Gesetzlich darf der Preis dann auch mehr als 10% über dem Mietspiegel liegen. Doch die meisten Vermieter scheinen sich damit zu begnügen, einfach darauf zu vertrauen, dass sich die Mieter schon nicht beschweren werden. Und damit behalten sie traurigerweise auch Recht: Deutschlandweit kam es bislang kaum zu Klagen gegen Immobilienbesitzer.

Diese Statistik zeigt das Ergebnis einer Umfrage in Deutschland zu der Frage, aus welchen Gründen die befragten Personen nicht gegen eine zu hohe Miete klagen würden. Im Jahr 2016 gaben rund 15 % der Befragten an, dass sie die Auseinandersetzung mit dem Vermieter scheuen. Weiter gaben rund 13 % als Grund an, keine Erfahrung mit der Justiz zu haben und unsicher zu sein, wie ein Verfahren abläuft.

Doch mal ganz ehrlich: Welcher Mieter legt sich schon gerne mit seinem Vermieter an? Und das kurz nach dem Umzug? Doch sollten Mieter natürlich ihre Rechte kennen und ggf. davon Gebrauch machen. Wohnungen in Neubauten sind bspw. von der Mietpreisbremse ausgenommen. Gleiches gilt für Wohnungen, die zuvor umfassend saniert worden sind.

Verstößt ein Vermieter jedoch gegen die Mietpreisbremse, ohne sich auf eine dieser Ausnahmeregelungen berufen zu können, kann der Mieter das zu viel gezahlte Geld zurückfordern – allerdings nicht unbedingt für den gesamten Mietzeitraum. Der Anspruch gilt dem Gesetz nach ab dem Tag, an dem der Mieter sich über die vermeintlich zu hohe Miete beim Vermieter schriftlich beschwert hat.

Münchner Amtsrichter erklärt die MPB für ungültig

Ob dann ein schneller Erfolg für den Mieter drin ist, lässt sich nur bedingt sagen. Aktuelle Entwicklungen geben eher Grund zur Sorge. So wurden beispielsweise in München und in Hamburg die Klagen von zwei Mietern abgewiesen. Interessant aber ist, wie die zuständigen Amtsrichter urteilten: Die Umsetzung des Mietpreisbremsegesetzes in Landesrecht sei so fehlerhaft und so schlecht begründet, dass aufgrund dessen gar kein Urteil darüber möglich sei. Nun müssen die nächsten Instanzen entscheiden, was aus dem Gesetz wird. Beziehungsweise: Einzelne Justizministerien mehrere Bundesländer (Bayern, Hamburg, NRW) arbeiten bereits an einer Neufassung des umstrittenen Gesetzes.

Was sagt die Bundesregierung?

In der großen Koalition wird die Neigung derzeit gering eingeschätzt, den so mühsam gefundenen Kompromiss anzutasten. „Wir behalten die Entwicklungen im Blick”, sagt zwar der parlamentarische Staatssekretär im Justizministerium, Ulrich Kelber (SPD). Doch vor einer Auswertung der Mietpreisbremse im Jahr 2017 werde er nicht an ihr „rütteln”.
Fair enough, wenn es nicht schon Studien gebe, die kaum ein Haar an der Mietpreisbremse lassen, zumindest in der derzeitigen Form.

So wie die bislang umfassendste Studie des Berliner Forschungsinstituts empirica. Die beteiligten Forscher suchten insbesondere nach einer Antwort auf die Frage, wie viele Vermieter in Berlin die Mietpreisbremse einhalten. Demnach verlangten die Vermieter in der untersuchten Stichprobe bei rund 50 Prozent der Neuvermietungen einen höheren Preis als erlaubt. Ein erheblicher Teil der Eigentümer in der Hauptstadt scheint sich also nicht an die Mietpreisbremse zu halten. Es scheint nur „menschlich” davon auszugehen, dass es in den anderen Städten und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse greift, genauso – womöglich gar noch gravierender – zugeht.

Diese Statistik zeigt das Ergebnis einer Umfrage (über 1000 Personen) in Deutschland zu der Frage, ob die befragten Personen schon einmal die Höhe ihrer Miete mit Hilfe des Mietspiegels überprüft haben.

Auch auf die Frage „Wer profitiert von der Mietpreisbremse?” antwortet die Studie bestimmt: „Denn ob von einer möglichen Preisdämpfung tatsächlich auch die beabsichtige Zielgruppe profitiert – nämlich Haushalte mittleren und niedrigen Einkommens, wie in der Gesetzesbegründung beabsichtigt – ist keinesfalls gesagt.”

Dass man seitens der Bundesregierung erst die Zahlen des Jahres 2017 abwarten möchte, bevor man wieder an dem Gesetz „rüttelt”, mag sicherlich auch mit dem aktuellen Wahlkampf zu tun haben. Wohnen zu fairen und bezahlbaren Preisen? Ein heikles Thema, das viele Kritiker auf den Plan ruft.

Angegangen werden muss es trotzalledem – wenn nicht noch in dieser Legislaturperiode, dann in der nächsten. Aktuell ist das Gesetz sein Papier nicht wirklich wert, wobei man zu bedenken geben muss. Die Möglichkeit, zu klagen, besteht – ganz konkret. Sie muss von betroffenen Mietern aber auch ergriffen werden. Sonst ist alles für die Tonne.

 

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